Vastgoed in Belgisch Luxemburg: een stap terug om vooruit te springen?
Een dipje in 2024: ja, maar…
Na een terugval eind 2024 (de mediaanprijs van een huis piekte rond de 230.000 € in heel Belgisch Luxemburg), heeft het eerste kwartaal van 2025 de markt opnieuw aangezwengeld met een stijging van +19 % in de gemiddelde huizenprijs (307.675 €).
Maar de echte dynamiek van de markt speelt zich af in de zone Durbuy–Marche–Hotton–Manhay–Rendeux: vijf gemeenten waar luxe-toerisme, terugkeer van starters (registratierechten nu 3 % i.p.v. 12,5 % of 6 %) en een tekort aan nieuwbouwaanbod samenkomen.
2024: een zeer lokale adempauze
| Gemeente | Mediaanprijs huis 2023-24* | Opmerking |
|---|---|---|
| Manhay | 267.500 € | Nog steeds de duurste gemeente van de Ardennen |
| Marche-en-Famenne | 230.000 € | Grote aantrekkingskracht dankzij station en voorzieningen |
| Durbuy | n.b. bij Fednot; vraag start vanaf 250.000 € (grond schaars) | |
| Rendeux | 147.500 € | Nog steeds betaalbaar, maar +37 % op één jaar |
| Hotton | –19 % op een jaar (mediaanprijs ≃ 180.000 €) |
- Laatste beschikbare Fednot-cijfers (afsluiting 2023)
👉 Conclusie: de vertraging op provinciaal niveau trof vooral toeristische gebieden (Durbuy/Hotton) en micromarkten die sterk afhankelijk zijn van krediet (Rendeux), terwijl Marche en Manhay veerkrachtiger bleken dankzij hun rol als tewerkstellings- en dienstenpolen.
Immoweb-vitrine – Vraagprijzen op 1 juni 2025
| Gemeente | Appartement (€/m²) | Huis (€/m²) |
|---|---|---|
| Durbuy | 1.958 | 1.631 |
| Marche-en-Famenne | 2.226 | 1.512 |
| Hotton | 1.452 | 1.441 |
| Manhay | 1.830 | 1.455 |
| Rendeux | 1.892 | 1.466 |
📌 Bron: schattingen Immoweb, 1 juni 2025
De psychologische grens van 1.500 €/m² voor een huis is overal overschreden – een teken dat verkopers anticiperen op een heropleving. Marche en Durbuy behouden een premie dankzij hun infrastructuur en het aanbod in het hogere segment.
Waarom is de zone “Famenne-Ardenne” zo aantrekkelijk?
- Wallonië-fiscaliteit: sinds 1 januari 2025 geldt een verlaagd registratierecht van 3 % voor de eerste woning (in plaats van 12,5 %).
- Toerisme in vier seizoenen (Durbuy, Parc Chlorophylle, Euro Space Center) ondersteunt een sterke kortetermijnhuurmarkt.
- Telewerken is structureel geworden: glasvezel + N63/E25 → Brussel of Groothertogdom in minder dan 1u30.
- Beperkt nieuw aanbod: weinig vergunningen uitgereikt in Durbuy en Hotton, waardoor druk op bestaande woningen blijft.
.jpg)
Focus op gemeenten (binnen 20 km)
| Gemeente | Signaal 2025 | Kansen / Advies |
|---|---|---|
| Durbuy | Grote Belgische + Nederlandse vraag naar tweede verblijven | Hoogwaardige appartementen: seizoenshuur > 5 % bruto rendement |
| Marche-en-Famenne | Nieuw ziekenhuis + dienstenknooppunt | Gezinswoningen 3-4 slk < 1.600 €/m² = veilige langetermijnwaarde |
| Hotton | Prijzen nog onder 1.450 €/m² | Kans op prijsherstel eens RN86 heraangelegd is |
| Manhay | Duurder maar grote percelen (> 15 are) | Splitsen of verkavelen = waardevermeerdering |
| Rendeux | +37 % vorig jaar maar nog lage basis | Mik op EPC-label C of beter: eco-premie + snelle meerwaarde |
Vooruitzichten 2025-2026 (lokale scenario’s)
| Scenario | Verwachte impact (straal 20 km) |
|---|---|
| Hypothecaire rente stabiel op 3,5-4 % | +3-4 %/jaar op gezinswoningen, stilstand voor slecht EPC |
| Toeristisch-economisch herstel (festivals + nieuwe MTB-routes) | +6 % op kleine appartementen in Durbuy/Hotton |
| Verstrenging EPC in 2026 | Onmiddellijke waardedaling van 5-8 % voor E-G labels, maar lokale renovatieboost |
Actiegerichte tips
- Starters: profiteer van het 3 %-tarief.
- Investeerders: richt je op Durbuy & omgeving voor netto 4-4,5 % rendement (combinatie seizoens- en vaste huur).
- Verkopers: EPC C = +6-8 % in waarde; doe de energie-audit vóór de publicatie.
Conclusie
Binnen een straal van 20 km rond Durbuy is het vastgoed een rollercoaster, maar structureel aantrekkelijk: ultralichte fiscaliteit voor eerste aankopen, constant toerisme en schaarste aan nieuwbouw. 2024 was een noodzakelijke adempauze; 2025 bevestigt dat lokale micromarkten nu het ritme bepalen in Belgisch Luxemburg. Kies de juiste gemeente… en mis de volgende kans niet.