Immobilier en province de Luxembourg : reculer pour mieux sauter ?
Un trou d’air en 2024 : oui, mais…
Après un trou d’air fin 2024 (prix médian d’une maison plafonnant à ± 230 000 € dans tout le Luxembourg belge), le 1ᵉʳ trimestre 2025 a relancé la machine avec +19 % sur le prix moyen des maisons (307 675 €).
Mais la réalité du marché se joue surtout dans le rayon Durbuy-Marche-Hotton-Manhay-Rendeux : cinq communes où se mêlent tourisme haut de gamme, retour des primo-accédants (droits d’enregistrement désormais 3 % au lieu de 12,5 % ou 6 %) et pénurie d’offres neuves.
2024 : une accalmie… très locale
| Commune | Prix médian maison 2023-24* | Commentaire |
|---|---|---|
| Manhay | 267 500 € | Toujours la commune la plus chère de l’Ardenne |
| Marche-en-Famenne | 230 000 € | Capte une grosse partie de la demande « services + gare » |
| Durbuy | n.d. Fednot ; demandes dès 250 000 € (terrain rare) | |
| Rendeux | 147 500 € | Encore bon marché mais +37 % en un an |
| Hotton | –19 % sur un an (prix médian ≃ 180 000 €) |
*Derniers chiffres communaux Fednot disponibles (clôture 2023).
À retenir : le ralentissement provincial a surtout touché les secteurs touristiques (Durbuy/Hotton) et les micro-marchés très dépendants du crédit (Rendeux), tandis que Marche et Manhay ont mieux résisté grâce à leur rôle de pôles d’emploi et de services.
Vitrine Immoweb – Prix demandés au 1ᵉʳ juin 2025
| Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | |
|---|---|---|
| Durbuy | 1 958 | 1 631 |
| Marche-en-Famenne | 2 226 | 1 512 |
| Hotton | 1 452 | 1 441 |
| Manhay | 1 830 | 1 455 |
| Rendeux | 1 892 | 1 466 |
Source : estimations Immoweb, 1 juin 2025
La barre psychologique des 1 500 €/m² pour une maison est franchie partout, signe que les vendeurs anticipent la reprise. Marche et Durbuy gardent une prime grâce à leurs infrastructures et à la demande secondaire haut de gamme.
Pourquoi la zone « Famenne-Ardenne » séduit-elle ?
- Fiscalité Wallonie : 3 % de droits pour une première résidence (au lieu de 12,5 %) depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 .
- Tourisme quatre saisons (Durbuy, Parc Chlorophylle, Euro Space Center) créant un marché locatif court terme robuste.
- Télétravail pérenne : fibre optique et N63/E25 → Bruxelles ou Luxembourg en < 1 h30.
- Offre neuve limitée : peu de permis délivrés à Durbuy et Hotton, ce qui maintient la pression sur l’existant.
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Focus communes (rayon 20 km)
| Commune | Signal 2025 | Opportunité/conseil |
|---|---|---|
| Durbuy | Forte demande belge + néerlandaise pour les secondes résidences | Appartements haut de gamme: rendement locatif saisonnier > 5 % brut |
| Marche-en-Famenne | Nouvel hôpital et hub de services | Maisons 3-4 ch à < 1 600 €/m² = valeur sûre long terme |
| Hotton | Prix encore sous les 1 450 €/m² | Pari « retour à la moyenne » une fois la RN86 réaménagée |
| Manhay | Plus chère mais gros terrains (> 15 a) | Diviser ou lotir pour créer de la valeur |
| Rendeux | +37 % l’an dernier mais base toujours basse | Cibler labels PEB C ou mieux : prime éco + plus-value rapide |
Perspectives 2025-2026 (scénarios locaux)
| Scénario | Impact attendu (rayon 20 km) |
|---|---|
| Taux hypo 3,5-4 % stables | +3-4 %/an sur maisons “familiales”, stagnation sur passoires PEB |
| Rebond touristico-éco (Festivals + nouvelles pistes VTT) | +6 % sur petits apparts Durbuy/Hotton |
| Durcissement PEB 2026 | Décote immédiate 5-8 % sur étiquettes E-G, mais boom de la rénovation locale |
Conseils actionnables
- Primo-accédants : profitez du taux 3 %.
- Investisseurs : viser Durbuy & alentours pour un net 4-4,5 % (mix saisonnier + résidentiel).
- Vendeurs : un PEB C = +6-8 % de valeur ; faites l’audit énergétique avant la mise en ligne.
Conclusion
Dans un rayon de 20 km autour de Durbuy, l’immobilier joue aux montagnes russes mais reste structurellement porteur : fiscalité ultra-light pour les premiers achats, afflux touristique constant et rareté du neuf. 2024 aura été la respiration nécessaire ; 2025 confirme que les micro-marchés locaux fixent désormais le tempo du Luxembourg belge. Reste à choisir la bonne commune… et à ne pas rater le prochain wagon.