Immobilier en province de Luxembourg : reculer pour mieux sauter ?

Un trou d’air en 2024 : oui, mais…

Après un trou d’air fin 2024 (prix médian d’une maison plafonnant à ± 230 000 € dans tout le Luxembourg belge), le 1ᵉʳ trimestre 2025 a relancé la machine avec +19 % sur le prix moyen des maisons (307 675 €).
Mais la réalité du marché se joue surtout dans le rayon Durbuy-Marche-Hotton-Manhay-Rendeux : cinq communes où se mêlent tourisme haut de gamme, retour des primo-accédants (droits d’enregistrement désormais 3 % au lieu de 12,5 % ou 6 %) et pénurie d’offres neuves.

 

2024 : une accalmie… très locale

Commune Prix médian maison 2023-24* Commentaire
Manhay 267 500 € Toujours la commune la plus chère de l’Ardenne
Marche-en-Famenne 230 000 € Capte une grosse partie de la demande « services + gare »
Durbuy n.d. Fednot ; demandes dès 250 000 € (terrain rare)  
Rendeux 147 500 € Encore bon marché mais +37 % en un an
Hotton –19 % sur un an (prix médian ≃ 180 000 €)  

*Derniers chiffres communaux Fednot disponibles (clôture 2023).

À retenir : le ralentissement provincial a surtout touché les secteurs touristiques (Durbuy/Hotton) et les micro-marchés très dépendants du crédit (Rendeux), tandis que Marche et Manhay ont mieux résisté grâce à leur rôle de pôles d’emploi et de services.

 

Vitrine Immoweb – Prix demandés au 1ᵉʳ juin 2025

  Appartement (€/m²) Maison (€/m²)
Durbuy 1 958 1 631
Marche-en-Famenne 2 226 1 512
Hotton 1 452 1 441
Manhay 1 830 1 455
Rendeux 1 892 1 466

Source : estimations Immoweb, 1 juin 2025

La barre psychologique des 1 500 €/m² pour une maison est franchie partout, signe que les vendeurs anticipent la reprise. Marche et Durbuy gardent une prime grâce à leurs infrastructures et à la demande secondaire haut de gamme.

 

Pourquoi la zone « Famenne-Ardenne » séduit-elle ?

  1. Fiscalité Wallonie : 3 % de droits pour une première résidence (au lieu de 12,5 %) depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 .
  2. Tourisme quatre saisons (Durbuy, Parc Chlorophylle, Euro Space Center) créant un marché locatif court terme robuste.
  3. Télétravail pérenne : fibre optique et N63/E25 → Bruxelles ou Luxembourg en < 1 h30.
  4. Offre neuve limitée : peu de permis délivrés à Durbuy et Hotton, ce qui maintient la pression sur l’existant.

 

 

Focus communes (rayon 20 km)

Commune Signal 2025 Opportunité/conseil
Durbuy Forte demande belge + néerlandaise pour les secondes résidences Appartements haut de gamme: rendement locatif saisonnier > 5 % brut
Marche-en-Famenne Nouvel hôpital et hub de services Maisons 3-4 ch à < 1 600 €/m² = valeur sûre long terme
Hotton Prix encore sous les 1 450 €/m² Pari « retour à la moyenne » une fois la RN86 réaménagée
Manhay Plus chère mais gros terrains (> 15 a) Diviser ou lotir pour créer de la valeur
Rendeux +37 % l’an dernier mais base toujours basse Cibler labels PEB C ou mieux : prime éco + plus-value rapide

 

Perspectives 2025-2026 (scénarios locaux)

Scénario Impact attendu (rayon 20 km)
Taux hypo 3,5-4 % stables +3-4 %/an sur maisons “familiales”, stagnation sur passoires PEB
Rebond touristico-éco (Festivals + nouvelles pistes VTT) +6 % sur petits apparts Durbuy/Hotton
Durcissement PEB 2026 Décote immédiate 5-8 % sur étiquettes E-G, mais boom de la rénovation locale

 

Conseils actionnables

  • Primo-accédants : profitez du taux 3 %.
  • Investisseurs : viser Durbuy & alentours pour un net 4-4,5 % (mix saisonnier + résidentiel).
  • Vendeurs : un PEB C = +6-8 % de valeur ; faites l’audit énergétique avant la mise en ligne.

 

Conclusion

Dans un rayon de 20 km autour de Durbuy, l’immobilier joue aux montagnes russes mais reste structurellement porteur : fiscalité ultra-light pour les premiers achats, afflux touristique constant et rareté du neuf. 2024 aura été la respiration nécessaire ; 2025 confirme que les micro-marchés locaux fixent désormais le tempo du Luxembourg belge. Reste à choisir la bonne commune… et à ne pas rater le prochain wagon.

L'instance de contrôle: Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) / IPI n° 503725 (Belgique), Agent immobilier agréé - Xavier BACLENE / IPI n° 508449 (Belgique), Agent immobilier agréé - Bram VANDENBOSSCHE / IPI n° 508605 (Belgique), Agent immobilier agréé - Jean-Yves THIRION / RC professionnelle AXA Belgium S.A. 730.390.160 / Immo Chalets d'Ardennes: n° entreprise 0876.913.553 - TVA BE 0876.913.553 / Gaty Gaspar: n° entreprise 0466.099.747 - TVA BE 0466.099.747