Vastgoed in Belgisch Luxemburg: een stap terug om vooruit te springen?

Een dipje in 2024: ja, maar…

Na een terugval eind 2024 (de mediaanprijs van een huis piekte rond de 230.000 € in heel Belgisch Luxemburg), heeft het eerste kwartaal van 2025 de markt opnieuw aangezwengeld met een stijging van +19 % in de gemiddelde huizenprijs (307.675 €).
Maar de echte dynamiek van de markt speelt zich af in de zone Durbuy–Marche–Hotton–Manhay–Rendeux: vijf gemeenten waar luxe-toerisme, terugkeer van starters (registratierechten nu 3 % i.p.v. 12,5 % of 6 %) en een tekort aan nieuwbouwaanbod samenkomen.

 

2024: een zeer lokale adempauze

Gemeente Mediaanprijs huis 2023-24* Opmerking
Manhay 267.500 € Nog steeds de duurste gemeente van de Ardennen
Marche-en-Famenne 230.000 € Grote aantrekkingskracht dankzij station en voorzieningen
Durbuy n.b. bij Fednot; vraag start vanaf 250.000 € (grond schaars)  
Rendeux 147.500 € Nog steeds betaalbaar, maar +37 % op één jaar
Hotton –19 % op een jaar (mediaanprijs ≃ 180.000 €)  
  • Laatste beschikbare Fednot-cijfers (afsluiting 2023)
    👉 Conclusie: de vertraging op provinciaal niveau trof vooral toeristische gebieden (Durbuy/Hotton) en micro­markten die sterk afhankelijk zijn van krediet (Rendeux), terwijl Marche en Manhay veerkrachtiger bleken dankzij hun rol als tewerkstellings- en dienstenpolen.

 

Immoweb-vitrine – Vraagprijzen op 1 juni 2025

Gemeente Appartement (€/m²) Huis (€/m²)
Durbuy 1.958 1.631
Marche-en-Famenne 2.226 1.512
Hotton 1.452 1.441
Manhay 1.830 1.455
Rendeux 1.892 1.466

📌 Bron: schattingen Immoweb, 1 juni 2025
De psychologische grens van 1.500 €/m² voor een huis is overal overschreden – een teken dat verkopers anticiperen op een heropleving. Marche en Durbuy behouden een premie dankzij hun infrastructuur en het aanbod in het hogere segment.

 

Waarom is de zone “Famenne-Ardenne” zo aantrekkelijk?

  1. Wallonië-fiscaliteit: sinds 1 januari 2025 geldt een verlaagd registratierecht van 3 % voor de eerste woning (in plaats van 12,5 %).
  2. Toerisme in vier seizoenen (Durbuy, Parc Chlorophylle, Euro Space Center) ondersteunt een sterke kortetermijnhuurmarkt.
  3. Telewerken is structureel geworden: glasvezel + N63/E25 → Brussel of Groothertogdom in minder dan 1u30.
  4. Beperkt nieuw aanbod: weinig vergunningen uitgereikt in Durbuy en Hotton, waardoor druk op bestaande woningen blijft.

 

 

Focus op gemeenten (binnen 20 km)

Gemeente Signaal 2025 Kansen / Advies
Durbuy Grote Belgische + Nederlandse vraag naar tweede verblijven Hoogwaardige appartementen: seizoenshuur > 5 % bruto rendement
Marche-en-Famenne Nieuw ziekenhuis + dienstenknooppunt Gezinswoningen 3-4 slk < 1.600 €/m² = veilige langetermijnwaarde
Hotton Prijzen nog onder 1.450 €/m² Kans op prijsherstel eens RN86 heraangelegd is
Manhay Duurder maar grote percelen (> 15 are) Splitsen of verkavelen = waardevermeerdering
Rendeux +37 % vorig jaar maar nog lage basis Mik op EPC-label C of beter: eco-premie + snelle meerwaarde

 

Vooruitzichten 2025-2026 (lokale scenario’s)

Scenario Verwachte impact (straal 20 km)
Hypothecaire rente stabiel op 3,5-4 % +3-4 %/jaar op gezinswoningen, stilstand voor slecht EPC
Toeristisch-economisch herstel (festivals + nieuwe MTB-routes) +6 % op kleine appartementen in Durbuy/Hotton
Verstrenging EPC in 2026 Onmiddellijke waardedaling van 5-8 % voor E-G labels, maar lokale renovatieboost

 

Actiegerichte tips

  • Starters: profiteer van het 3 %-tarief.
  • Investeerders: richt je op Durbuy & omgeving voor netto 4-4,5 % rendement (combinatie seizoens- en vaste huur).
  • Verkopers: EPC C = +6-8 % in waarde; doe de energie-audit vóór de publicatie.

 

Conclusie

Binnen een straal van 20 km rond Durbuy is het vastgoed een rollercoaster, maar structureel aantrekkelijk: ultralichte fiscaliteit voor eerste aankopen, constant toerisme en schaarste aan nieuwbouw. 2024 was een noodzakelijke adempauze; 2025 bevestigt dat lokale micromarkten nu het ritme bepalen in Belgisch Luxemburg. Kies de juiste gemeente… en mis de volgende kans niet.

De controle-instantie: Instituut voor Professionele Makelaars (IPI) / IPI nr. 503725 (België), Geregistreerd vastgoedmakelaar - Xavier BACLÈNE / IPI nr. 508449 (België), Geregistreerd vastgoedmakelaar - Bram VANDENBOSSCHE / IPI nr. 508605 (België), Geregistreerd vastgoedmakelaar - Jean-Yves THIRION / Beroepsaansprakelijkheidsverzekering AXA Belgium S.A. 730.390.160 / Immo Chalets d'Ardennes: ondernemingsnummer 0876.913.553 - BTW BE 0876.913.553 / Gaty Gaspar: ondernemingsnummer 0466.099.747 - BTW BE 0466.099.747